去年， 番禺卓越晴翠府 开盘均价3.5万/平。

如今2.8万/平起能上车，2月份甚至出现2.65万/平特价房 ，要知道项目拿地价2.47万/平。

(资料图片仅供参考)

图/中介微信

项目产品打磨得很好，但售价可谓贴地飞行！

满分的产品 错配的地段

其实，零零柒看完现场展示区首先是被惊艳到的，2字头项目，产品满满豪宅气息。

项目与市桥河道直线约600米，以后高楼层可看河景，临河休憩散步非常便捷。

项目容积率2.8，要知道一半公园一半城的番禺和樾府（5期）容积率也只有4.5。

未来项目内部入住舒适度不会差。

户型方面，项目主推89平、103平、130平三至四房 。

在广州，开发商做户型越来越卷，而翠晴府算得上眼前一亮。

左右滑动查看更多

总结了几个户型亮点 ：

1）充分使用拓展空间，实用率高。

2）所有户型，主卧270°飘窗，次卧全景飘窗，最大限度扩大视野和采光。

3）LDK客餐厨，时尚实用又大气。

4）承重墙很少，可灵活改造。

89平餐客厨

103平主卧

130平阳台客厅

130平主卧

临江、低容、新生代户型时尚实用。看得出，卓越首入广州，投入项目的诚意和投入成本很高。

这项目要是放在万博或者海珠，说它卖6-8万/平一点不过分。

没地铁加持

桥南的痛谁懂？

但是，零零柒认为 单纯产品价值不足以支撑项目购买力，地段、配套才是打分最重要维度 。

晴翠府所在的市桥南部，边缘位置。

距离地铁番禺广场站约3公里，坐公交需要两站才能接驳地铁口。

学校方面，板块内有蚬涌俊贤小学、东怡小学、市桥实验小学、市桥桥兴中学等等，知名度不算高，但可以满足基本基本需求。

项目周边界面

板块内商业配套薄弱，购物娱乐要过河到永旺梦乐城，不堵车的话开车10分钟左右。

项目旁边以工业厂房和村居为主，但还算干净有序。

卓越晴翠府学校、地铁配套也一般，但没有地铁一定是戳中了刚需的痛点，项目就算降价，未来也会卷得很辛苦。

两巨无霸地块待嫁

能激起板块水花？

产品好，价格低，晴翠府还值不值上车？

我们继续看。

1、两巨无霸地块待出让，板块活跃有望

晴翠府所在的番禺桥南板块，20年前就开发楼盘，有不少别墅区，曾是番禺传统的富人区。

只是近7年来，板块就供应了2块宅地。

同时，开发商更热衷于到番禺万博、南站、创新城等板块扎根。

桥南逐渐成为小透明。

值得期待的是，据2023年供地蓝皮书信息，今年桥南片区将有两宗巨无霸地块待出让。

新地块区位

分别是福愉路南侧地块（商住），德宝花园东侧地块（纯住），占地共超过20万方。

上面两宗地块如能在今年顺利成交，不仅片区商业配套有望升级，桥南的楼市也能活跃一波。

2、二手价破4万+，2字头晴翠府很吸睛

板块楼价方面，桥南一手房稀缺，二手供应为主，5-10年二手房挂牌在3.2—4.3万/平。

晴翠府附近的德宝花园别墅区二手成交4.5万/平；康城水郡二手成交约3.3万/平。

这样看来，晴翠府的特惠价还是有吸引力。

图/贝壳挂牌

3、短期内，板块想象空间有限

旧改方面，整个桥南版规有南郊、陈涌、草河村旧改，预计项目改造后，板块界面、配套也会有蝶变的机会。

相信旧改能落地，对板块楼市有正面利好。

只是旧改到位的时间不确定性较高，预计至少6-8年起。

从新地块供应、二手行情、旧改规划看来，桥南板块还是有机会打翻身仗的 。

总的来看， 目前对地铁学位要求不高的话，地缘自主型客户是可以考虑 。

不过，如今250万-300万，在番禺乃至广州市中心区域选择其实还有很多。

但是， 如果你更看重地铁、学位价值，零零柒则不建议你着急上车桥南这里 。

番禺地缘客户可优先考虑南站的星瀚、亚运城，市中心打工人可以考虑科学城山畔、黄埔新城等。

250万-300万这个预算，零零柒觉得优先解决居住舒适、便利、保值问题，不能盲目追求3-5年房价要翻一番。

最后，大家觉得晴翠府这个项目怎么样？你看好桥南这个板块吗？

欢迎大家评论区讨论。